從法國的香榭麗舍大道，到北京的三里屯、廣州的上下九、上海的南京路、淮海路等地；總能看到一些老別墅或者別墅類房型，在承擔著“居住”或者其他如店鋪、辦公室、會所這類的功能。

在這些鬧市區的別墅，有不少并不是傳統意義的住宅，而是“商墅”。所謂的“商墅”，簡單來說就是在別墅居住功能的基礎上又疊加了辦公及商業功能。在國際上，商墅已經是一種十分成熟的房地產投資品，而在每年中國商業地產中，商墅僅占比1%。

誕生自政策的產品

隨著2012年開始“禁墅令”的出臺，純住宅屬性的別墅從市場上消失，而普通住宅別墅大多都組建了別墅社區，無法住宅的多元化使用，因此，由商業和別墅合理組織起來形成商住兩宜的空間，滿足使用者各項商務活動與商業的同時，融合了一定居住需求的“商墅”橫空出世。

“商墅”的出現，不僅是“商鋪的別墅化”；也將別墅“投資自住兩相宜”的商業化特性，這個被忽視的特點被人們重視了起來。

2017之后，隨著越來越嚴格的限墅令及2017年出臺的限商辦令，商墅居住屬性越來越強。甚至拋開產權證、樓梯寬度和商用水電這三個“硬傷”，許多“商墅”幾乎能和“住房別墅”畫等號。

可以說“商墅”本就住宅調控限購之后，大城市嚴厲調控下的產物。

由此也可以得出一個大致結論：“商墅”本就是住宅調控限購之后，大城市嚴厲調控下的產物。

“商墅”的出現，不僅是“商鋪的別墅化”；也將別墅“投資自住兩相宜”的商業化特性，這個被忽視的特點被人們重視了起來。

2017之后，隨著越來越嚴格的限墅令及2017年出臺的限商辦令，商墅居住屬性越來越強。甚至拋開產權證、樓梯寬度和商用水電這三個“硬傷”，許多“商墅”一度成為一些有別墅購買訴求的客群“曲線救國”的解決方案。

不限購 大體量 功能全

相比較市場上的住宅和墅產品，有著自己的優勢。

低總價·大面積的搞性價比

商墅價格要低于住宅屬性別墅，如地下室、庭院、客廳挑空、頂層露臺普通別墅特有的贈送面積也一點不少；而且由于商業屬性，一切商墅層高做到6米，約等于多贈送了一整層的面積，這讓商墅在性價比上相比普通別墅，有著明顯的優勢。

不限購限貸·滿足針對性購買需求

由于商業別墅屬于商業地產，通常不在限購和限貸的范圍內，外加許多商業內外部硬軟件配套齊全。而且周邊商業配套設施比較齊全，生活方便。因此滿足了兩個特定的客戶群體。類有著自有房屋，想買一套別墅卻被限購困擾的客群，這種“商墅”就填補了這一需求。

另一種則是對房屋有著兼容住宅及辦公的雙重功能需求的業主，達到“前店后廠”、“上住下店”或者“辦公和居住一體”的使用場景。

最后就是對于商業別墅通常位于交通便利的郊區，同時面積較大，如果將其出租出去的話，可獲得較高的租金。

居住成本高 落戶有隱患

“商墅”在購買成本等方面的確有各種優勢，但不能否認的是，“商墅”在有些方面依然無法取代傳統住房別墅。比如商用水電帶來更高的生活成本，更少的產權年限，更短的貸款以及不能落戶帶來的其他各類不便和隱患，是“商墅”的硬傷。

另外就是，“商墅”雖然也是別墅，但大多都在各類商業商圈內，與普通別墅講究靜謐、私密、個人享受不同；商墅更有一層“經濟效益”的考慮，因此在居住體驗上也無法和與外界有隔絕的別墅社區相提并論。

環境大轉型·市場仍有潛力

在“限墅令”和后來“禁墅令”的大背景下，“商墅”成為了別墅購買客群一個“曲線救國”的可行性方案，加上“商墅”本身的一些獨特優勢，一度受到市場的關注。

而在如今房地產市場進入轉型期的大環境下，面對大平層、“風貌別墅”等新型別墅類產品，“商墅”也不可避免地在市場上受到沖擊，加上一度傳出“禁墅令”松動，一時出現了“商墅過時論”的說法，但目前看，這種說法或許言之過早。

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